Veräußert ein Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters ex lege aufgrund § 12a MRG (Mietrechtsgesetz) in das Hauptmietverhältnis ein. Diese Regelung gilt jedoch nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Die Mietrechte gehen somit auf den Erwerber des Unternehmens über ohne, dass der Vermieter ein Kündigungsrecht hat, oder den Übergang der Mietrechte verhindern könnte.
Der Vermieter ist jedoch berechtigt bei Unternehmensveräußerung den Mietzins anzuheben, falls der bisher vom ehemaligen Mieter und Unternehmensveräußerer bezahlte Mietzins niedriger ist als der angemessene Mietzins.
Die Möglichkeit zur Mietzinsanhebung greift jedoch auch unter anderem dann, wenn Hauptmieter eine juristische Person oder Personengesellschaft ist und in dieser eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit stattfindet.
Eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit bei einer juristischen Person liegt insbesondere vor, wenn gesellschaftsrechtlichen Änderungen der Mietergesellschaft (z.B. Anteilsverkauf bei einer GmbH) dazu führen, dass einen Wechsel in der Position der Person gibt, die die unternehmerischen Geschicke der Mietergesellschaft bestimmen kann. Dieses Merkmal tritt jedenfalls ein, wenn mehr als die Hälfte der Anteile der Mietergesellschaft den Eigentümer wechseln. Jedoch führt es auch zu einer Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit, wenn durch die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen ein ehemaliger Minderheitsgesellschafter Mehrheitsgesellschafter wird.
Beispiel: Ein bisheriger Gesellschafter mit einem Anteil von 25% der Gesellschaftsanteile erwirbt weitere 26% der Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft, sodass er danach Eigentümer von 51% der Gesellschaftsanteile ist.
Durch den Ankauf von 26% der Anteile und Aufstockung auf 51% hat sich die rechtliche und wirtschaftliche Einflussnahmemöglichkeit jedenfalls verändert, weil nach dieser Transaktion ein neuer Mehrheitsgesellschafter Einfluss auf die Gesellschaft nehmen kann.
Nach einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes ist jedoch dieser geschilderte Machtwechsel nicht unbedingt Voraussetzung. Die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft haben rund 43% ihrer Gesellschaftsanteile über mehrere Jahre vor allem auf vier Privatstiftungen übertragen. Keine der Stiftungen konnte jedoch durch diese Übertragungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaften ausüben. In der Folge erhielt eine dieser vier Privatstiftungen noch zusätzlich ein befristetes Fruchtgenussrecht an 10% den Gesellschaftsanteilen. Somit haben mehr als 50% der Gesellschaftsanteile den wirtschaftlichen Eigentümer gewechselt. Bereits diese Übertragung der Gesellschaftsanteile war für den Obersten Gerichtshof ausreichend, um von einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglich auf die Mietergesellschaft auszugehen und wurde dem Anhebungsbegehren des Vermieters stattgegeben. Dies, obwohl dabei kein eigentlicher Machtwechsel vorgelegen ist, weil keiner der „neuen“ wirtschaftlichen Eigentümer der Gesellschaftsanteile einen entscheidenden oder alleinigen Einfluss auf die Gesellschaft nehmen konnte.
War in der Vergangenheit insbesondere durch die Machtwechseltheorie abschätzbar ob und wann eine gesellschaftsrechtliche Änderung zu einer Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit im Sinne des § 12a MRG führte, ist aufgrund dieser Judikatur Ungewissheit aufgetreten.
Um auf Nummer sicher zu gehen, besteht die Möglichkeit vor jeder Unternehmensveräußerung den angemessenen Mietzins von der Schlichtungsstelle festsetzen zu lassen, welcher dann verbindlich ist, soferne die Unternehmensveräußerung (oder Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit) innerhalb eines Jahres ab Entscheidung der Schlichtungsstelle erfolgt. Es empfiehlt sich bei der Gefahr der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit jedenfalls einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um für die konkrete Situation die geeignete Strategie zu finden.
